IPTU sobre novos empreendimentos imobiliários: é possível tributar sobre lotes virtuais?

IPTU e novo empreendimento imobiliário

Por Éderson Porto e Artur Schmitz É sabido que a realização de empreendimento imobiliário (loteamento ou condomínio horizontal) valoriza o imóvel, o que interessa aos municípios, já que a base de cálculo do imóvel se torna notoriamente maior. No entanto, alguns municípios acabam atropelando os trâmites burocráticos impostos pela legislação imobiliária e acabam exigindo o IPTU de lotes que ainda não foram individualizados. É possível notar que alguns Municípios cobram IPTU sobre um lote projetado (também denominado virtual), cujas obras de infraestrutura ainda não foram completadas, sendo que o empreendimento sequer apresenta aprovação do Município e individualização dos lotes. Tal panorama contraria o próprio fato gerador do tributo em questão, uma vez que não há possibilidade de o cidadão dispor plenamente sobre a propriedade, posse ou até mesmo o domínio útil do terreno, ou seja, não estão presentes os requisitos previstos no Art. 1.228, caput, do Código Civil de 2002: Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Impossível gozar, portanto, de todos os direitos inerentes ao imóvel quando este não está devidamente apto ao uso. Sendo assim, inexiste fato gerador passível de tributação, contrariando frontalmente a Legislação vigente, presente no Art. 32 do Código Tributário Nacional: Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.             O Artigo 22, § 3º da Lei nº 6.766/79, recentemente modificado, determina, também, que a individualização dos lotes, por parte do Município, somente deverá ocorrer após Termo de Verificação e Execução de Obras (TVEO). Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo. § 3º Somente a partir da emissão do Termo de Verificação e Execução de Obras (TVEO), o Município promoverá a individualização dos lotes no cadastro imobiliário municipal em nome do adquirente ou compromissário comprador no caso dos lotes comercializados e, em nome do proprietário da gleba, no caso dos lotes não comercializados.     (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) Antes mesmo da edição da Lei n° 14.620/23, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul já vinha se consolidando no sentido de ser inviável a cobrança de IPTU sobre lotes virtuais, carecidos de condições mínimas de uso, tanto do ponto de vista material (infraestrutura) quanto do ponto de vista formal, como daqueles que não possuem inscrição municipal individualizada: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. IPTU E TAXA DE COLETA DE LIXO. LANÇAMENTOS SOBRE UNIDADES NÃO INDIVIDUALIZADOS FORMALMENTE. IMPOSSIBILIDADE. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA ACOLHIDA. CAUSA MADURA PARA JULGAMENTO. APLICAÇÃO DO ART. 1.013, §3º, I, DO CPC. Deve ser declarada a nulidade dos lançamentos de IPTU e de taxa de coleta de lixo incidentes sobre os imóveis não individualizados formalmente. Questão que já foi objeto de deliberação na AC nº 70069079879 na forma do artigo 942 do CPC. PRELIMINAR ACOLHIDA. EMBARGOS À EXECUÇÃO ACOLHIDOS. VOTOS VENCIDOS.(Apelação Cível, Nº 70079161675, Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Newton Luís Medeiros Fabrício, Redator: Sergio Luiz Grassi Beck, Julgado em: 07-12-2018) (grifo nosso) EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. IPTU E TAXA DE COLETA DE LIXO. LANÇAMENTOS SOBRE UNIDADES NÃO INDIVIDUALIZADOS FORMALMENTE. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTENTE OMISSÃO, OBSCURIDADE OU CONTRADIÇÃO. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. PREQUESTIONAMENTO. DESCABIMENTO. 1. Os embargos declaratórios são cabíveis somente nas hipóteses previstas no art. 1.022 do CPC. 2. É unânime o entendimento desta Câmara de que descabem embargos declaratórios para o fim de obter novo julgamento. 3. O mero interesse em prequestionar não induz a dispensa da observância dos pressupostos legais que ensejam a oposição dos embargos de declaração. 4. Deve ser declarada a nulidade dos lançamentos de IPTU e de taxa de coleta de lixo incidentes sobre os imóveis não individualizados formalmente. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DESACOLHIDOS.(Embargos de Declaração, Nº 70080356496, Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Sergio Luiz Grassi Beck, Julgado em: 14-06-2019) (grifo nosso). Sendo assim, a individualização formal dos imóveis é requisito básico para a cobrança do IPTU sobre os lotes do empreendimento que, como estabelece a legislação, exige que seja emitido o Termo de Verificação e Execução de Obras (TVEO). É importante ficar atento a este tipo de procedimento que contraria a previsão legal e jurisprudência do Tribunal de Justiça do RS.