IPTU sobre novos empreendimentos imobiliários: é possível tributar sobre lotes virtuais?

IPTU e novo empreendimento imobiliário

Por Éderson Porto e Artur Schmitz É sabido que a realização de empreendimento imobiliário (loteamento ou condomínio horizontal) valoriza o imóvel, o que interessa aos municípios, já que a base de cálculo do imóvel se torna notoriamente maior. No entanto, alguns municípios acabam atropelando os trâmites burocráticos impostos pela legislação imobiliária e acabam exigindo o IPTU de lotes que ainda não foram individualizados. É possível notar que alguns Municípios cobram IPTU sobre um lote projetado (também denominado virtual), cujas obras de infraestrutura ainda não foram completadas, sendo que o empreendimento sequer apresenta aprovação do Município e individualização dos lotes. Tal panorama contraria o próprio fato gerador do tributo em questão, uma vez que não há possibilidade de o cidadão dispor plenamente sobre a propriedade, posse ou até mesmo o domínio útil do terreno, ou seja, não estão presentes os requisitos previstos no Art. 1.228, caput, do Código Civil de 2002: Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Impossível gozar, portanto, de todos os direitos inerentes ao imóvel quando este não está devidamente apto ao uso. Sendo assim, inexiste fato gerador passível de tributação, contrariando frontalmente a Legislação vigente, presente no Art. 32 do Código Tributário Nacional: Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.             O Artigo 22, § 3º da Lei nº 6.766/79, recentemente modificado, determina, também, que a individualização dos lotes, por parte do Município, somente deverá ocorrer após Termo de Verificação e Execução de Obras (TVEO). Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo. § 3º Somente a partir da emissão do Termo de Verificação e Execução de Obras (TVEO), o Município promoverá a individualização dos lotes no cadastro imobiliário municipal em nome do adquirente ou compromissário comprador no caso dos lotes comercializados e, em nome do proprietário da gleba, no caso dos lotes não comercializados.     (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023) Antes mesmo da edição da Lei n° 14.620/23, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul já vinha se consolidando no sentido de ser inviável a cobrança de IPTU sobre lotes virtuais, carecidos de condições mínimas de uso, tanto do ponto de vista material (infraestrutura) quanto do ponto de vista formal, como daqueles que não possuem inscrição municipal individualizada: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. IPTU E TAXA DE COLETA DE LIXO. LANÇAMENTOS SOBRE UNIDADES NÃO INDIVIDUALIZADOS FORMALMENTE. IMPOSSIBILIDADE. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA ACOLHIDA. CAUSA MADURA PARA JULGAMENTO. APLICAÇÃO DO ART. 1.013, §3º, I, DO CPC. Deve ser declarada a nulidade dos lançamentos de IPTU e de taxa de coleta de lixo incidentes sobre os imóveis não individualizados formalmente. Questão que já foi objeto de deliberação na AC nº 70069079879 na forma do artigo 942 do CPC. PRELIMINAR ACOLHIDA. EMBARGOS À EXECUÇÃO ACOLHIDOS. VOTOS VENCIDOS.(Apelação Cível, Nº 70079161675, Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Newton Luís Medeiros Fabrício, Redator: Sergio Luiz Grassi Beck, Julgado em: 07-12-2018) (grifo nosso) EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. IPTU E TAXA DE COLETA DE LIXO. LANÇAMENTOS SOBRE UNIDADES NÃO INDIVIDUALIZADOS FORMALMENTE. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTENTE OMISSÃO, OBSCURIDADE OU CONTRADIÇÃO. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. PREQUESTIONAMENTO. DESCABIMENTO. 1. Os embargos declaratórios são cabíveis somente nas hipóteses previstas no art. 1.022 do CPC. 2. É unânime o entendimento desta Câmara de que descabem embargos declaratórios para o fim de obter novo julgamento. 3. O mero interesse em prequestionar não induz a dispensa da observância dos pressupostos legais que ensejam a oposição dos embargos de declaração. 4. Deve ser declarada a nulidade dos lançamentos de IPTU e de taxa de coleta de lixo incidentes sobre os imóveis não individualizados formalmente. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DESACOLHIDOS.(Embargos de Declaração, Nº 70080356496, Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Sergio Luiz Grassi Beck, Julgado em: 14-06-2019) (grifo nosso). Sendo assim, a individualização formal dos imóveis é requisito básico para a cobrança do IPTU sobre os lotes do empreendimento que, como estabelece a legislação, exige que seja emitido o Termo de Verificação e Execução de Obras (TVEO). É importante ficar atento a este tipo de procedimento que contraria a previsão legal e jurisprudência do Tribunal de Justiça do RS.

AVALIAÇÃO DE HOLDING PARA APURAÇÃO DE ITCD

O planejamento sucessório envolve, em muitos casos, a utilização de uma pessoa jurídica para otimizar a gestão patrimonial e simplificar a transmissão dos bens quando aberta a sucessão. Ocorre que a determinação da base de cálculo do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCD) é frequentemente realizada de forma equivocada pelos Estados. Para começar a conversa, é preciso estabelecer uma premissa: a tributação deve sempre pairar sobre bases reais. Em outras palavras, o Fisco pode tributar apenas a riqueza verdadeira, titulada pelo contribuinte e não uma riqueza fictícia. Essa premissa decorre da Constituição que estabelece o princípio da capacidade contributiva (art. 145, § 1° da CRFB). Durante alguns anos o Supremo Tribunal Federal defendeu a inaplicabilidade da norma aos tributos reais, por entender que não seria possível aferir a capacidade contributiva dos herdeiros. A orientação da Suprema Corte foi alterada para passar a permitir a graduação do ITCD de acordo com a variação do patrimônio transmitido. Em que pese a modificação tenha servido para justificar a utilização de alíquotas progressivas, isto é, favorecer os Estados, não se pode interpretar a Constituição em tiras (como diria o Min. Eros Grau), nem mesmo interpretá-la de forma unilateral a favorecer apenas um dos lados da relação jurídico tributária. Portanto, é preciso assentar a premissa: a incidência do ITCD deve pairar sobre bases reais, verdadeiras, ou seja, sobre a riqueza efetivamente ostentada pelo espólio. Esta premissa coloca em xeque todas as técnicas de apuração da base de cálculo de participações societárias que não levem em consideração as melhores práticas contábeis. Isso porque algumas Administrações Tributárias desconsideram os métodos tradicionais de avaliação de empresas e passam a criar, por meio de instrução normativa, suas próprias técnicas, como é o caso do Rio Grande do Sul. Tanto a Lei Estadual n° 8.821/89, quanto o Decreto n° 33.156/89, não definem o critério de avaliação de sociedades. O artigo 14, § 13 do Decreto n° 33.156/89 remete à regulamentação por parte do fisco estadual. A Receita Estadual, por sua vez, editou a Instrução Normativa DRP 45/1998. Na redação original, o item 6.4, Capítulo II, Título II da IN determinava a utilização do: “o Patrimônio Líquido atualizado acrescido de 50% da Receita Líquida média, anual e atualizada” para determinação da base de cálculo de empresas de capital fechado. Este critério era absurdo e não encontrava amparo em nenhum norma técnica contábil. O Tribunal de Justiça do RS afastou a aplicação do critério previsto na IN 45: APELAÇÃO CÍVEL. REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. TRIBUTÁRIO. ITCD. BASE DE CÁLCULO. TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS E AÇÕES DE PESSOA JURÍDICA. ACRÉSCIMO AUTOMÁTICO SOBRE PATRIMÔNIO LÍQUIDO. ILEGALIDADE. CONCESSÃO DA ORDEM. MANUTENÇÃO. O mandado de segurança é o remédio constitucional apto a proteger direito líquido e certo, lesado ou ameaçado de lesão por ato de autoridade, consoante dispõem os artigos 5º, inciso LXIX da Constituição Federal, e 1º, da Lei nº 12.016/2009. No Mandado de Segurança não é admitida dilação probatória, sendo necessária a juntada de prova pré-constituída a demonstrar, de plano, o direito alegado. A expressão direito líquido e certo constante no art. 1º da Lei 12.016/2009, tem caráter nitidamente processual, visando garantir a sumariedade que é própria da ação constitucional. Em outras palavras, a questão duvidosa, que depender de dilação probatória, está excluída do âmbito do “writ”. Assim, o direito amparado pela ação de mandado de segurança é aquele que resulta de fato certo, que não desperte dúvidas e que não reclame produção ou cotejo de provas. In casu, mostra-se plenamente cabível a utilização deste instrumento para viabilizar a pretensão deduzida pela parte impetrante, uma vez que apenas busca discutir a legalidade do acréscimo de 50% sobre a receita líquida anual, média e atualizada da empresa, prevista na InstruçãoNormativaDRP 45/98, Título II, Capítulo II, Seção 6.0, item 6.4, para fins de apuração da base de cálculo do ITCD. A base de cálculo do ITCD é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, conforme preconiza o art. 38 do CTN e o art. 12 da Lei Estadual nº 8.812/89. Em se tratando de transmissão de direitos e ações de pessoa jurídica, deve ser considerado para a fixação da base de cálculo apenas a Receita Líquida média, anual e atualizada, sem o acréscimo de 50% (cinquenta por cento) previsto na IN DRP 45/98, Título II, Capítulo II, Seção, 6.0, item 6.4. Hipótese em que a instruçãonormativa extrapola o poder regulamentar, ao definir como critério de apuração da base de cálculo do ITCD a projeção de lucros futuros e não no valor venal do bem a ser transmitido na data da apuração. Além disso, trata-se de forma de majoração tributária, com a alteração da base de cálculo de imposto, promovida por instrumento normativo impróprio, em flagrante violação ao princípio da legalidade tributária, insculpida no art. 146, inciso III, alínea ‘a’, da Constituição Federal. Precedentes desta Corte. Manutenção da sentença que concedeu a ordem pleiteada. APELO DESPROVIDO. REMESSA NECESSÁRIA PREJUDICADA.(Apelação Cível, Nº 70084182112, Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Lúcia de Fátima Cerveira, Julgado em: 03-06-2020) PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. ATENDIMENTO. ARTIGO 1.010, II E III, CPC/15. É de ser conhecida a apelação do Estado do Rio Grande do Sul, uma vez atendido ao princípio da dialeticidade, por impugnar, de forma específica, a motivação apresentada pela sentença, tal qual reclama o artigo 1.010, II e III, CPC/15. MANDADO DE SEGURANÇA. CABIMENTO. ARTIGO 1º, CAPUT, LEI Nº 12.016/09. Visando o mandado de segurança à proteção de direito líquido e certo da impetrante, consistente no estabelecimento de critérios de tributação em violação a ditames constitucionais e infraconstitucionais, especificamente quanto à base de cálculo do ITCMD, quanto ao que há prova pré-constituída, cabível o manejo do writ, nos exatos termos do artigo 1º, caput, Lei nº 12.019/09, não havendo cogitar de carência de ação. TRIBUTÁRIO. ITCMD. BASE DE CÁLCULO. ARTIGO 12, CAPUT E § 1.º, LEI ESTADUAL N.º 8.821/89. PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE TRIBUTÁRIA E DA TIPICIDADE CERRADA. A base de cálculo do ITCMD está devidamente definida na Lei Estadual n.º 8.821/89, assim