O valor recebido da locação no AIRBNB deve ser tributado?

Esta é uma dúvida muito comum. Com a popularização da plataforma de intermediação de locações, cada vez mais pessoas estão se sentindo confiantes para colocar seu imóvel para alugar. Eis que então surge a dúvida: o valor recebido do Airbnb deve ser tributado?

A economia de plataforma trouxe muitas facilidades para a vida moderna e tornou possível a aproximação entre locador e locatário de forma muito eficiente, eliminando custos que tornavam difíceis (para não dizer impossíveis) as transações. Quem se sentiria confortável para oferecer seu imóvel para um estranho há alguns anos atrás? A única alternativa seria a veiculação da oferta de locação em uma imobiliária, o que importava elevados custos e excessiva burocracia. No final, ainda havia o risco da inadimplência.

O surgimento de plataformas de intermediação, ,como o Airbnb, resolve todos estes problemas. Locador e locatário são selecionados pela plataforma que os avalia por meio de notas e agrega confiança às partes. Mesmo sem jamais terem se conhecido, as partes confiam no sistema de cadastramento e intermediação criado pela companhia norte-americana.

 

Essa pequena introdução serve para esclarecer o modelo de negócios inaugurado em 2007 pelos sócios Brian Chesky e Joe Gebbia e que hoje movimenta mais de US $ 110 bilhões anuais. A plataforma anuncia imóveis para locação e os anfitriões (nome que a plataforma dá ao locador) podem receber seus hóspedes (nome que a plataforma dá aos locatários) mediante o pagamento de diárias livremente estipuladas pelos anfitriões. Quanto o Airbnb cobra?

Para intermediar o negócio, aproximar as partes e oferecer atendimento 24 horas, sete dias por semana, é cobrada uma taxa de 3{4d8a33db6a4f8be63685ca5f99243683488ab0823bc8dec57f535eb4999d33da} que é descontada do valor pago pelo hóspede ao anfitrião. Esta taxa, ,segundo informa a plataforma, é aplicada sobre o valor total cobrado.

 

Quanto o Airbnb cobra?

A maioria dos anfitriões paga uma taxa de serviço fixa de 3 do subtotal da reserva. O subtotal é o seu preço por noite somado à sua taxa de limpeza* e à taxa de hóspede adicional, se for o caso, e não inclui taxas e impostos do Airbnb. Os hóspedes normalmente pagam uma taxa de serviço de cerca de 14 do subtotal da reserva.

Portanto, se o anfitrião estiver cobrando US$ 300 por uma estadia de três noites, mais US$ 60 pela taxa de limpeza, o subtotal da sua reserva é de US$ 360. Aproximadamente 3 (US$ 10,80) desse valor é deduzido dos seus ganhos como parte da taxa de serviço do anfitrião, e 14 (US$ 50,40) é cobrado dos hóspedes e incluído no valor total que eles pagam. Neste exemplo, o anfitrião ganharia US$ 349,20 e o hóspede pagaria US$ 410,40.

As taxas de serviço do Airbnb são competitivas e eles não cobram pelo processamento de pagamentos, permitindo que os anfitriões fiquem com uma parte maior dos ganhos.

Tomando como premissa esse regime contratual, pode-se fazer uma análise da tributação dos valores recebidos pelo anfitrião. Considerando que os valores recebidos encontram-se no conceito de renda tributável (art. 153, III da Constituição c/c art. 43 CTN), pode-se afirmar que o valor deve ser tributado pelo locador. Conforme preconiza o Regulamento do Imposto de Renda:

Art. 41. São tributáveis os rendimentos decorrentes da ocupação, do uso ou da exploração de bens corpóreos, tais como ( Lei nº 4.506, de 1964, art. 21 ; Lei nº 5.172, de 1966 – Código Tributário Nacional, art. 43, § 1º ; e Lei nº 7.713, de 1988, art. 3º, § 4º ):

I – aforamento, locação ou sublocação, arrendamento ou subarrendamento, direito de uso ou passagem de terrenos, seus acrescidos e suas benfeitorias, inclusive construções de qualquer natureza;

II – locação ou sublocação, arrendamento ou subarrendamento de pastos naturais ou artificiais, ou campos de invernada;

III – direito de uso ou aproveitamento de águas privadas ou de força hidráulica;

IV – direito de uso ou exploração de películas cinematográficas ou de videoteipe;

V – direito de uso ou exploração de outros bens móveis de qualquer natureza; e

VI – direito de exploração de conjuntos industriais.

§ 1º Na hipótese de imóvel cedido gratuitamente, constitui rendimento tributável na declaração de ajuste anual o equivalente a dez por cento do seu valor venal, ou do valor constante da guia do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU correspondente ao ano-calendário da declaração, ressalvado o disposto na alínea “b” do inciso VII do caput do art. 35 ( Lei nº 4.506, de 1964, art. 23, caput, inciso VI ).

§ 2º Serão incluídos no valor recebido a título de aluguel os juros de mora, as multas por rescisão de contrato de locação e quaisquer outras compensações pelo atraso no pagamento, inclusive a atualização monetária.

Os rendimentos devem ser informados mensalmente pelo regime do carnê-leão, sempre que ultrapassarem o limite de isenção mensal, conforme estabelece a tabela progressiva do imposto de renda:

Assim, se o anfitrião receber valor superior a R$ 1.903,98 no mês, passa a ter o dever de informar a renda via carnê-leão. O imposto deverá ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao recebimento dos rendimentos,, por meio de DARF, no código 0190.

O imposto retido deverá ser pago pela pessoa jurídica até o último dia útil do mês subsequente ao fato gerador, por meio de DARF. Caso não o faça, será aplicada multa por atraso, acrescido da incidência da SELIC. Ao final do ano, os valores informados e declarados mês a mês são agregados ao rendimento anual que se submete a seguinte tabela de rendimentos:

Suponhamos que você tenha recebido valor não superior a R$ 21.000,00 ao longo do ano. Porém, recebeu valores referente a locações em datas festivas que implica no recolhimento do imposto mensal via carnê-leão. Caso você não tenha nenhuma outra fonte de rendimento, o valor tributado do mês será devolvido por ocasião da declaração de ajuste anual, uma vez que que a renda estava protegida pela isenção.

Outrossim, é importante levar em consideração que a legislação permite deduzir da renda tributável certos valores.

Art. 42. Não serão computados no rendimento bruto, na hipótese de aluguéis de imóveis ( Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989, art. 14 ):

I – o valor dos impostos, das taxas e dos emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;

II – o aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;

III – as despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e

IV – as despesas de condomínio.

 

Esses valores podem ser deduzidos da verba recebida pelo anfitrião, o que é inclusive, mencionado pelo Airbnb. No entanto, a plataforma alerta que a legislação tributária é complexa e recomenda que o usuário consulte com tributarista.

Abordei a tributação dos valores recebidos pelo hóspede no regime de pessoa física porque a esmagadora maioria dos casos envolve locação de pessoa física. Nada impede que seja constituída uma pessoa jurídica para administrar os bens e receber os aluguéis de modo a ter um impacto menor. Evidentemente que esta hipótese deve ser avaliada e sopesada diante de outros fatores, tais como planejamento patrimonial e sucessório, além de expectativa de crescimento da renda de aluguéis.

 

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